成為英國房東,租房注意事項及法規是什麼?

英國租房注意事項

來源:https://flic.kr/p/cs6gk1

租客的租金遲遲不繳?出租的房間被損壞貶值?在重視人權的英國,若是在租期一開始房東沒有善盡義務,依照規範提供租客必要的資訊,法律很可能會偏向保護相對弱勢的租客方。

因此要成為英國房東,在挑選適當的地點購屋之後,出租住宅也有許多規範需要留意。尤其是相關法規經常不定期地更動,房東們平時也需要追蹤掌握法律更新。除了善盡對租客的責任之外,另一方面也是保障自己權益的好方法。

英國租房簽約

根據英國租賃平台的整理,其中可以歸納出五個最關鍵的檢查要點:

1. 最低能源效率標準

2. 租屋權審查

3. 遵守租戶費用法案

4. 保護租房押金

5. 提供相關文件

接下來我們將分項介紹各要點的細節:

1. 符合最低能源效率標準(Energy Performance Certificates, EPCs)

英國最低能源效率標準

什麼是能源效率標準(EPCs)呢?EPC除了評估能源使用量,同時也提供節能建議。環保意識逐漸高漲的今天,英國為持續改善建築,以此做為評比依據,檢視住宅與商辦等的能源使用效率。

歐盟在2002年歐盟制定了【建築能源效率指令】(Energy Performance of Buildings Directive,EPBD),確立計算建築能源消耗的方法,其中的EPC制度也被稱為「建築能源護照」制度,以減少消耗能源為目標而努力。

在英國,只要是建造、買賣和租賃物業,都一定需要事先申請EPC。舉例而言,必須先持有EPC,才能刊登物業出租廣告。EPC會記錄物業的能源使用,並且提供如何減少耗能的建議。這項建議不但可以幫助業主節省能源,同時也可以節省水電瓦斯等等的花費。能源效率標準(EPCs)一般以十年為限,從A(效能最佳)至G(效能最差)分為七個級別。值得注意的一點是,根據英國新法,所有出租物業都必須至少達到E級最低標準,限期在2020年4月1日之前完成住宅改善。

2. 進行租屋權審查(Rent Checks)

不論租戶是不是英國本國國籍,業主(房東)都應該依照規定程序審查租戶的租屋權,如此一來才能在發生糾紛時確保自己的權利。需要進行租屋權審查(Rent Checks)的人除了簽訂租賃合約的主要租客,還有其他未以書面形式簽訂租約的租戶亦須一一確認。

簡單來說,所有租戶都要擁有合法承租的權利。業主必須要確認他們年滿18歲,並且有經濟能力可以居住在英國。務必記錄確認文件資訊的日期,請租戶提供文件正本證明,再將文件複製影本並妥善留存。

英國租屋簽約

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3. 遵守租戶費用法案(the Tenant Fees Act)

租戶費用法案(the Tenant Fees Act)是近幾個月剛實施的新法,主要是為了避免收取不合理的費用,確認業主的每項收費都合法,以保障租戶,使租賃的一切費用透明化。因此各種可能的額外費用,像是清潔費、信用檢查費用、甚至擔保費用等等,業主都不能向房客收取。英國政府在2019年6月1日實施此法,內容主要規範除非經准許的合法收費,其他額外的費用都不能再要求租客負擔。

另外租戶費用法案也針對押金上限進行管制,業主收取租戶押金時不得超過一定的金額。以每周租金來計算押金的話,年租金收入低於50,000英鎊的物業最多只能收取五個星期的租金;而年租金收入高於50,000英鎊的物業則必須限制在六週租金。

英國租房注意事項

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4. 押金保護(Tenancy Deposit Protect)

和租客確認合約,收到押金後,這筆押金該如何保管呢?英國政府為了保障押金在租期結束後可以歸還給租客,規定短期保證租約一律必須移交政府核可的租賃押金計畫(TDP)保護。以TDP做為公正的第三方押金託管機構,英國希望打造合理的租賃市場,確保雙方利益皆不受損害,避免押金遺失或被不當利用。

在向租客收取押金後30天內,就必須移交給託管機構。租期結束時,則必須在10天內歸還押金,並由業主和租戶協議租戶將可取回多少金額。

其他提供相同服務的機構還有the Deposit Protection Service(DPS), MyDeposits 和 the Tenancy Deposit Scheme(TDS),在英格蘭及威爾斯地區都可適用。

5. 相關文件

雖然說不論身為房東或租客,都應該為維護權益留意租賃法規的變更,但提供租客相關文件其實也是業主的義務之一。若是業主(房東)未能善盡責任,對以下文件有所疏漏,即使租客違約,也可能無法根據第21條條例(Section 21 notice)迫令租客遷出。這是因為英國法律對租客保護很完善,畢竟相較於房東而言,租客是相對弱勢的一方。

以下列出業主必須提供給租客的四種關鍵文件:

英國官方租房指引(How to rent: the checklist for renting in England)
租賃押金保護相關資訊
能源績效證明書( The Energy Performance Certificate, EPC)
瓦斯安全證明(Gas Safety Certificate)

英國租房子

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依照規定文件都必須以紙本形式提供,除非與租客協議,同意將租房指引以電子檔寄送。而瓦斯安全證明則是業主在租期一開始就必須提供,在28天內完成年度氣體安全檢查。按著以上介紹逐步確認,租賃關係透明守規,便能避免不必要的紛爭,達到雙贏。

Reference:
Gov.uk https://www.gov.uk/buy-sell-your-home/energy-performance-certificates 

報名英國置產投資講座:https://www.wedooverseas.com/admin/post/front/index.php
報名春節英國賞屋團:https://www.wedooverseas.com/admin/post/front/index.php

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